Los bienes propios donde el otro cónyuge ayudó a su conservación son bienes conyugales New York Jacqueline W. Silbermann, J.),

Los bienes conyugales son los que recibieron alguna contribución del otro cónyuge, aun cuando hubieran sido comprados con dinero que no es del matrimonio.

El hecho de que una propiedad no esté a nombre del otro cónyuge no implica que no sea propiedad conyugal.

Para repartir los bienes conyugales los tribunales tienen en cuenta cuanto contribuyó cada cónyuge al incremento del valor del bien, así como a su conservación.

En este caso, un esposo compró una casa con dinero de su madre, la esposa no tenía interés en la inversión, así que la compra no se hizo a su nombre.

A pesar de ello el  tribunal considera que dicha propiedad es un bien conyugal, por lo que le otorgó parte de la propiedad a la esposa.

Jacqueline W. Silbermann, J.),

División de Apelaciones de la Corte Suprema de Nueva York, Primer Departamento25 de junio de 2009

65 AD3d 297 (NY App. Div. 2009)

65 d.C3d 2972009 NY Slip Op. 5274882 NYS2d 67

Casos que citan este documento

Campos v. Campos

La División de Apelaciones, con dos jueces en desacuerdo, afirmó (1) un fallo de la Corte Suprema de Nueva York ...

 

Wendy S. Popowich, contra Jason Korman

En particular, en su escrito, la demandante no nos remite a ninguna página del expediente de 10 volúmenes de la apelación que ...

 

Resúmenes escritos por jueces

En Fields, una apelación para la que escribí la opinión mayoritaria, este Tribunal señaló que una determinada cuenta en Citibank "era propiedad conyugal porque el esposo mezcló numerosos fondos matrimoniales en esta cuenta y no pudo rastrearlos lo suficiente para delinear lo que podría haber sido propiedad separada "(id. en 302 n 3).

 

Resumen de este caso de Wendy S. Popowich, v. Jason Korman

 

Nº 4318, 4318A.

 

25 de junio de 2009.

 

APELACIÓN de una sentencia de la Corte Suprema, Condado de Nueva York (Jacqueline W. Silbermann, J.), ingresada el 22 de junio de 2007 y una sentencia de esa corte (Laura Visitacion-Lewis, J.), ingresada el 10 de octubre de 2007. La la sentencia dictada el 22 de junio de 2007 otorgó al demandado un divorcio con honorarios legales y distribuyó los bienes conyugales. La sentencia emitida el 10 de octubre de 2007 otorgó al acusado una sentencia monetaria.

 

Arnold Davis , Ciudad de Nueva York, para el apelante.

 

Hoffman, Polland Furman, PLLC , Ciudad de Nueva York ( Jessica Lee Leonard y Elliot R. Polland del abogado), para el demandado.

 

Antes: MAZZARELLI, JP y RENWICK, J., coinciden con ACOSTA, J .; CATTERSON y McGUIRE, JJ., Disienten en una opinión separada de McGUIRE, J.

 

OPINIÓN DEL TRIBUNAL

ACOSTA, J.

 

En esta acción de divorcio, el esposo demandante busca despojar a la esposa demandada de 69 años de su parte equitativa de su residencia conyugal, donde han vivido ininterrumpidamente durante más de 31 años y criado a su único hijo, sobre la base de que la casa adosada está separada. propiedad que posee y administra con su madre, y que el demandado no tuvo impacto en su aumento de valor. No estamos de acuerdo con la premisa básica del demandante y del disidente de que la casa adosada es propiedad separada y, por lo tanto, afirmamos.

 

Las partes se casaron el 1 de agosto de 1970 y aproximadamente dos años y medio después, el 19 de marzo de 1973, nació el hijo de la pareja. La esposa continuó trabajando fuera del hogar hasta febrero de 1973 y regresó a trabajar fuera del hogar seis meses después.el nacimiento. En 1978, la pareja decidió comprar una casa y encontró una casa adosada de cinco pisos con 10 apartamentos en el Upper West Side de Manhattan. La esposa testificó que mantener una casa adosada de 10 apartamentos sería demasiado trabajo para ella junto con el cuidado de niños de un niño de cinco años después de trabajar fuera de casa todo el día. Por lo tanto, estaba dispuesta a invertir en la propiedad con su esposo siempre que se cumplieran ciertas condiciones previas, incluidas las provisiones para una habitación de empleada doméstica y una empleada doméstica interna. El esposo, que no estaba dispuesto a aceptar las condiciones previas de la esposa, compró el edificio con la ayuda de su madre. El precio de compra fue de $ 130.000, con un anticipo de $ 30.000 y el saldo a través de dos hipotecas. La madre del marido dispuso que su hijo recibiera el pago inicial de sus abuelos; $ 15, 000 representaba un legado que habría recibido y $ 15,000 que su madre acordó devolver a los abuelos. En el momento del juicio, la casa adosada se tasó en $ 2,625,000.

 

El esposo cerró la casa adosada el 31 de agosto de 1978 y transmitió un interés medio a su madre, como copropietaria, el 6 de septiembre de 1978. A partir de entonces, de 1982 a 2001, el esposo y su madre administraron la casa como un asociación formal. Las hipotecas, así como el mantenimiento y la mayoría de las renovaciones, se pagaron mediante alquileres y refinanciaciones. La madre del marido hizo y pagó algunas renovaciones.

 

La pareja y su hijo de cinco años se mudaron al apartamento 2 hasta que el apartamento 1 se convirtió en un dúplex con el apartamento del sótano en 1979. El esposo y sus padres pagaron cada uno un alquiler a la sociedad, de $ 1,100 por mes, por sus respectivos apartamentos. , hasta 2002.

 

La pareja vivió en el apartamento 1 durante cinco meses, hasta que la esposa se enfermó. Creyendo que las condiciones físicas del departamento del sótano estaban causando su enfermedad, se mudó al departamento 3 desocupado, por el cual pagó el alquiler. En 1983, luego de un robo en ese departamento, se mudó al departamento 2, pero regresó al departamento 1 para practicar piano y tomar baños.

 

La esposa compró algunos muebles para el apartamento 1 y "ocasionalmente" barrió y aspiró el pasillo frente a la entrada del apartamento. Ella testificó que limpiaría el vestíbulo durante las renovaciones. También compró una aspiradora de $ 600 para limpiar el vestíbulo tres veces a la semana, limpió el vestíbulo del buzón, barrió los escalones interiores y exteriores, usó lejía para limpiar los excrementos de perro de la acera y rastrilló hojas de unarce en el patio trasero. En los veranos, cuando el esposo iba a Francia para pasar tiempo con su madre, la esposa asumía la responsabilidad de deshacerse de los desechos del edificio. Lavó las cortinas del vestíbulo, limpió las ventanas del vestíbulo y pulió el espejo del vestíbulo. También decoró el apartamento 1, plantó y mantuvo el patio trasero y compró muebles de jardín.

 

Además de estos servicios, la esposa compró una alfombra y una encimera de fórmica de $ 500 para el apartamento conyugal, además de pagar $ 700 por el piso del vestíbulo. Pagó $ 400 por un espejo en el vestíbulo y pagó por los sofás, la instalación de una puerta en el sótano, un armario para ropa blanca, gabinetes de baño y una lámpara de araña.

 

En 1982, el esposo y su madre abrieron una cuenta de sociedad en Citibank en la que se depositaban rentas y fondos hipotecarios. Testificó que ocasionalmente depositaba sus cheques de pago en esta cuenta, así como una herencia de $ 35,000, que usó para gastos personales. Ocasionalmente, la cuenta se usaría como un "paso a través" para los cheques de pago de su esposa. Ella depositaría el cheque en la cuenta y una transferencia por esa cantidad sería "transferida" a su cuenta separada. Otras veces, el esposo depositaba el cheque de la esposa en la cuenta y le daba efectivo. Además de usar la cuenta para "acomodar" otras transacciones, el esposo depositó en esta cuenta el dinero que ganó por la preparación de impuestos y un negocio de videos, así como los ingresos por administrar un edificio al otro lado de la calle.

 

El esposo inició esta acción de divorcio en febrero de 2005, y el 8 de marzo de 2006, el tribunal remitió las cuestiones de la distribución equitativa y los honorarios de los abogados a un Árbitro Especial. El Árbitro Especial determinó que los bienes conyugales titulados a nombre del esposo ascendían a $ 1,234,183.81. Esto incluyó la mitad del valor de $ 2,625,000 de la casa adosada, menos la hipoteca de $ 309,396, y menos la contribución de propiedad separada de $ 30,000 que hizo el esposo para la adquisición de la propiedad, así como el 50% del valor de la cuenta Citibank. También había otras tres cuentas bancarias por un total de poco más de $ 20,000, tituladas a nombre del esposo. La propiedad conyugal titulada a nombre de la esposa ascendió a $ 71,892.60.

 

Citando a Maczek v Maczek ( 248 AD2d 835, 837) ["Una parte tiene derecho a una devolución de la contribución total que él (o ella) hizo para la compra de la residencia conyugal de su (o ella) propiedad separada" (comillas internas omitido)]), el Árbitro Especial determinó que el pago inicial de $ 30,000 era propiedad separada del esposo, y un piano de media cola y una mesa de roble propiedad de la esposa eran su propiedad separada.

 

El Árbitro Especial determinó entonces que la esposa tenía derecho al 35% de los bienes conyugales. Con respecto a la casa adosada, encontró que la esposa "participó e hizo innumerables aportes al edificio, tanto directa como indirectamente".a pesar de que ella "no estaba interesada en la inversión" y que los "gastos de construcción se pagaron con los ingresos del alquiler". El Árbitro Especial también encontró que la esposa contribuyó al edificio indirectamente como esposa y madre.

 

Las partes también habían estipulado previamente la equiparación de sus respectivas pensiones. La pensión de la esposa estaba valorada en $ 520.520,25 y la del marido en $ 1.173.723,07. Así, para igualarlos, la esposa recibió $ 326,601.50 del fondo de pensiones del esposo.

 

Esto incluyó: limpiar el vestíbulo tres veces por semana; limpieza del vestíbulo del buzón; comprar y usar una aspiradora de $ 600 para el edificio; barrer los escalones interiores y exteriores del edificio; limpiar los excrementos de perros del frente de la propiedad; barrer la acera del edificio; barrer y embolsar hojas cada año del arce en el patio trasero; embolsar y sacar la basura del edificio cuando el marido iba a Francia cada verano; lavar las cortinas del vestíbulo; limpiar las ventanas del vestíbulo; pulir el espejo del vestíbulo; decorar el dormitorio principal con cortinas y alfombras; plantar los jardines en la propiedad; instalar espejos en el apartamento conyugal; y lavado de paredes en el edificio.

Además de estos servicios realizados por la esposa, ella: compró la alfombra para la habitación del hijo; compró un mueble de baño; papel tapiz de baño comprado; compró una encimera de formica para el apartamento conyugal; compró pisos para el edificio a un costo de $ 700; compró el espejo del vestíbulo a un costo de $ 400; y pagó por los sofás, la instalación de una puerta en el sótano, un armario para ropa blanca, un mueble de baño y una lámpara de araña.

El Árbitro Especial señaló que el esposo reconoció que su esposa estaba involucrada en el mantenimiento diario de la casa y que barrió y aspiró el pasillo y la entrada principal.

 

El tribunal confirmó el informe del Árbitro Especial en la sentencia de divorcio, dictada el 22 de junio de 2007. El 10 de octubre de 2007 se emitió una sentencia monetaria por un monto de $ 393,118.22 a favor de la esposa. El esposo apela, en esta apelación consolidada, tanto de la sentencia de divorcio como de la sentencia monetaria. Ahora afirmamos.

 

La propiedad en cuestión, una valiosa casa adosada, fue comprada por el esposo en 1978 durante su matrimonio con su esposa y sirvió como su residencia conyugal. Las partes criaron a su hijo en esta residencia y desde entonces han vivido en diversas configuraciones continuamente. El hecho de que el esposo haya utilizado una propiedad separada para el pago inicial y que la propiedad esté titulada a su nombre y el de su madre no cambia el hecho de que la mitad de su participación en la propiedad es un bien conyugal. Estas circunstancias simplemente dan derecho al esposo a un crédito por su contribución de propiedad separada para la compra de la residencia conyugal.que fue explicado por el Árbitro ( ver Juhasz v Juhasz , 59 AD3d 1023 ; Heine v Heine , 176 AD2d 77, 84 , lv denegado 80 NY2d 753).

 

Ahora, después de vivir en el townhouse por más de 31 años con su esposa, donde criaron a su hijo, el esposo le pide a este Tribunal que considere el 100% de su mitad de interés en el aumento en el valor de la propiedad (así como en la cuenta de Citibank).como su propiedad separada porque su esposa de 69 años no contribuyó al pago inicial ni a la administración de la propiedad. Esta posición, sin embargo, es incompatible con la Ley de Relaciones Domésticas § 236 (B) (1) (c) , que define la propiedad conyugal como "toda propiedad adquirida por uno o ambos cónyuges durante el matrimonio y antes de la ejecución de un acuerdo de separación o la comienzo de una acción matrimonial, independientemente de la forma en que se ostenta el título "(énfasis añadido). El término "propiedad conyugal" se interpreta de manera amplia para dar efecto al concepto de "asociación económica" de la relación matrimonial reconocida en el estatuto ( ver Majauskas v Majauskas , 61 NY2d 481, 489-490); "propiedad separada", por otro lado, que se describe en el estatuto como una excepción a la propiedad conyugal, se interpreta estrictamente ( ver id. en 489).

 

La cuenta de Citibank era propiedad conyugal porque el esposo mezcló numerosos fondos matrimoniales en esta cuenta y no pudo rastrearlos lo suficiente para delinear lo que podría haber sido propiedad separada ( ver McManus v McManus , 298 AD2d 189 [2002]; Sarafian v Sarafian , 140 AD2d 801 , 804 [1988]).

 

Los hechos de este caso son similares a los de Heine ( 176 AD2d 77 , supra ), donde las partes compraron una casa con varios departamentos poco después de casarse. El esposo utilizó una propiedad separada para el pago inicial y las partes obtuvieron dos hipotecas. Las partes vivieron en un duplex y luego en un departamento triplex, pero siempre alquilaron al menos uno de los departamentos. Al distribuir los bienes conyugales, este Tribunal acreditó al esposo el monto del pago inicial, señalando que "[c] uando un cónyuge aporta bienes separados para la creación de un bien conyugal, tiene derecho a un crédito por el monto de la propiedad aportada "( id.en 84). Sin embargo, de manera significativa, este Tribunal sostuvo que la apreciación en el valor de la casa adosada era propiedad conyugal en la medida en que no era atribuible al pago inicial, sino más bien a renovaciones pagadas con fondos matrimoniales, pagos hipotecarios realizados con fondos matrimoniales y fuerzas del mercado ( id. . ). Aquí, aunque la esposa no participó en las renovaciones de la propiedad a laEn la medida en que la esposa estaba en Heine , está claro que la apreciación del valor de la propiedad, como en Heine, no tuvo nada que ver con el pago inicial del marido. De hecho, el tasador testificó que las fuerzas del mercado explicaron el mayor aumento de valor. Además, como se señaló anteriormente, las partes trataron la propiedad como su residencia conyugal. Vivieron en él desde 1978, criaron a su hijo allí, y la esposa, como descubrió el Árbitro Especial, mantenía la propiedad pasando la aspiradora, rastrillando hojas, limpiando después de los trabajadores, así como haciendo muchas otras tareas típicas de una persona que vive en una residencia conyugal. Privar a la esposa de su parte equitativa del valor de esta propiedad no solo es contrario al precedente establecido, sino también al orden público. Por lo tanto, la mitad de la participación del marido en la casa adosada es propiedad conyugal sujeta a distribución.

 

Además, "[e] la distribución equitativa presenta cuestiones de hecho que debe resolver el tribunal de primera instancia, y su distribución de los bienes conyugales de las partes no debe alterarse a menos que pueda demostrarse que el tribunal ejerció de manera indebida su discreción al hacerlo" "( McKnight contra McKnight , 18 AD3d 288, 289 , citando a Oster contra Goldberg , 226 AD2d 515 , lv denegado 88 NY2d 811). Aquí, el Árbitro Especial y el tribunal de primera instancia consideraron correctamente los diversos factores enumerados en la Ley de Relaciones Domésticas § 236 (B) (5) (d)y determinó que la esposa tenía derecho al 35% de los bienes conyugales. Estos factores incluían, entre otros, que "ambas partes habían hecho contribuciones económicas y no económicas al matrimonio de 35 años, su hijo y la casa", así como "la duración del matrimonio y la relación directa de la esposa y contribuciones indirectas como esposa y madre ". Sobre estos hechos, no se puede decir que el tribunal de primera instancia haya ejercido indebidamente su discreción.

 

La esposa desafía esta distribución, reclamando el 50%. Sin embargo, esta cuestión no está debidamente ante nosotros porque ella nunca presentó una apelación cruzada. Si tuviéramos que considerar la cuestión, lo afirmaríamos no obstante. "La distribución equitativa no significa necesariamente una distribución igual" ( McKnight , 18 AD3d en 289). Aquí, el esposo hizo la mayor contribución a los activos matrimoniales, financieros y de otro tipo.

 

La disidencia busca despojar a la esposa de su parte equitativa de la casa adosada reclasificándola como propiedad separada. Como tal, la disidencia argumenta que el esposo no solo tiene derecho al pago inicial, sino también a la mitad de la apreciación de la casa adosada de conformidad con la Ley de Relaciones Domésticas § 236 (B) (1) (d) (3) , que establece que la propiedad separada incluye "el aumento en el valor de la propiedad separada, excepto en la medida en que tal apreciación se debe en parte a las contribuciones o esfuerzos del otro cónyuge ". El disenso luego postula que, dado que la esposa no puede demostrar que sus contribuciones a la propiedad tuvieron algún efecto en su apreciación, dicha apreciación no es propiedad conyugal sujeta a distribución.

 

La falla en el análisis de la disidencia es que clasifica incorrectamente la casa adosada como un negocio "separado" en lugar de una residencia matrimonial porque el esposo y su madre formaron una sociedad, alquilaron algunos de los apartamentos, usaron recibos de alquiler para pagar la hipoteca y los impuestos. y refinanciado para hacer renovaciones importantes. Pero el título de propiedad no es lo que define la propiedad conyugal (Ley de Relaciones Domésticas § 236 [B] [1] [c]), y la sociedad formal entre el demandante y su madre no se formó hasta cuatro años después de la compra de la propiedad. El hecho de que la residencia conyugal también pueda utilizarse para generar ingresos, como en Heine , no reclasifica los bienes conyugales en bienes separados. Así, Hartog v Hartog ( 85 NY2d 36), Xikis v Xikis (43 AD3d 1040, 1041, lv denegado 10 NY3d 704) y Pauk v Pauk ( 232 AD2d 386, 391-392 , lv desestimado 89 NY2d 982), basado en el disenso a los efectos de determinar el cónyuge sin título derecho a la apreciación del valor de la propiedad separada, son inapropiados. Hartog es instructivo, sin embargo, ya que muestra la renuencia del Tribunal a privar a un cónyuge de su parte equitativa de los bienes conyugales ( ver Hartog , 85 NY2d en 45-47[forzar al cónyuge sin título a demostrar con "precisión matemática, causal o analítica" que sus esfuerzos contribuyeron al aumento del valor de la propiedad separada sería "contrario a la letra y el espíritu de los estatutos pertinentes", "incompatible con la legislación intención "y" en desacuerdo con el significado de los precedentes de este Tribunal que interpretan las directivas de la Legislatura "]).

 

Además, no le corresponde a este Tribunal dictar lo que debe ser un matrimonio "normal". Que la esposa pasara la mayor parte de su tiempo en un apartamento, pero que se duchara y practicara el piano en el apartamento que usaba el marido, no tiene importancia. Las parejas casadas son libres de vivir según el arreglo que más les convenga. Claramente, si la esposa fuera una artista y usara una de las unidades como su estudio y pasara la mayor parte del tiempo allí, nadie parpadearía. El hecho de que la esposa eligiera no invertir ninguno de sus fondos en el pago inicial porque el esposo no cumplió con sus condiciones previas también es irrelevante. Si hubiera querido la casa sin condiciones previas pero simplemente no hubiera tenido fondos para contribuir al pago inicial, la casa adosada habría sido la residencia conyugal por las razones mencionadas anteriormente.

 

En consecuencia, la sentencia de la Corte Suprema del Condado de Nueva York (Jacqueline W. Silbermann, J.), entró el 22 de junio de 2007, otorgando al demandado un divorcio con honorarios legales y distribuyendo los bienes matrimoniales, y sentencia, misma corte (Laura Visitacion- Lewis, J.), ingresó el 10 de octubre de 2007, otorgando al demandado una sentencia monetaria por la suma principal de $ 385,234.14, debe confirmarse, sin costos.

 

McGUIRE, J. (disidente).

 

En esta acción de divorcio, el expediente establece que la esposa demandada lamentablemente no cumplió con su carga de demostrar que contribuyó a la apreciación de un edificio comprado por el esposo demandante y su madre como una empresa comercial. En consecuencia, disiento respetuosamente.

 

Las partes se casaron en 1970 pero han vivido separadas durante aproximadamente los últimos 30 años, aunque compartieron comidas ocasionales hasta 1997. Hay un hijo del matrimonio que nació en marzo de 1973. El registro indica que las partes contribuyeron por igual a la crianza del niño. . El expediente también indica que las partes tenían un acuerdo tácito de que la esposa era libre de quedarse con su propio dinero y hacer lo que quisiera con él, excepto que ambos debían compartir por igual los costos de educación y transporte del niño. Las partes inicialmente tenían una cuenta corriente conjunta (la Cuenta Amalgamada) que abrieron cuando se casaron por primera vez y que el registro muestra que se mantuvo únicamente para la conveniencia de depositar cheques de devolución de impuestos conjuntos.

 

Después de vivir en apartamentos de alquiler durante los primeros años de su matrimonio, el esposo, en agosto de 1978, compró un edificio de cinco pisos ubicado en West 107th Street. Debido a que la esposa quería una sirvienta y una habitación para la sirvienta, así como una letanía de otros criterios con los que el esposo no estaba de acuerdo, la esposa no participó en la compra.

 

El precio de compra del edificio fue de $ 130,000, con un pago inicial de $ 30,000. El esposo declaró que en el momento de la compra no tenía los fondos necesarios. Pudo producir el pago inicial de $ 30,000 con dinero recibido de sus abuelos: $ 15,000 representaban un legado que él habría recibido y los otros $ 15,000 que la madre del esposo iba a devolver a los abuelos.

 

Poco después de comprar el edificio, el esposo le transmitió la mitad de interés a su madre, como copropietaria. A partir de entonces, de 1982 a 2001, el esposo y su madre operaron el edificio como una sociedad formal. En 1982, se abrió una cuenta de sociedad en Citibank (la Cuenta Citibank), en la quese depositaron rentas y fondos hipotecarios. El esposo declaró que administraba el edificio junto con su madre.

 

Poco después de que el esposo comprara el edificio, él y su esposa se mudaron a uno de los 10 apartamentos ubicados en el edificio y pagaron el alquiler a la sociedad constructora cada mes. Durante los primeros meses, la pareja vivió junta en el apartamento 1, pero después de que la esposa contrajo sinusitis, se mudó al apartamento 3, por el cual pagó el alquiler. Luego, después de que ocurriera un robo en el apartamento 3, la esposa se mudó al apartamento 2 y usó el apartamento 1, donde el esposo aún vivía, para practicar el piano y tomar baños.

 

En la audiencia ante el Árbitro Especial, la esposa testificó lo siguiente sobre sus contribuciones a la empresa comercial: inicialmente, compró algunos muebles para el apartamento conyugal; "de vez en cuando" barría y aspiraba el pasillo frente a la entrada del apartamento; limpiaría el vestíbulo después de que los trabajadores terminaran ciertas renovaciones; compró una aspiradora de $ 600 para limpiar el vestíbulo tres veces por semana; limpió el vestíbulo del buzón; barrió los escalones interiores y exteriores y usó lejía para limpiar los excrementos de perro de la acera; y rastrilló hojas de un arce en el patio trasero a partir de 1996. Además, testificó que durante un verano, cuando el esposo fue a Francia a visitar a su madre, ella embolsó la basura y la sacó porque no le gustaba cómo el el hombre contratado lo estaba haciendo. También dijo que lavó las cortinas del vestíbulo y limpió las ventanas del vestíbulo, así como pulió el espejo del vestíbulo; finalmente, decoró el apartamento conyugal.

 

Además de estos servicios, la esposa testificó que compró una alfombra de $ 45 y una encimera de formica de $ 500 para el apartamento conyugal, además de pagar $ 700 por el piso del vestíbulo. También testificó que pagó $ 400 por un espejo en el vestíbulo y pagó por los sofás, la instalación de la puerta del sótano, un armario para ropa blanca, gabinetes de baño y una lámpara de araña. Como era de esperar, no ofreció testimonio de ningún tasador u otro experto de que estos esfuerzos de mantenimiento de rutina y menores y los gastos igualmente menores para los costos de vida ordinarios de alguna manera aumentaron el valor del edificio en sí. De hecho, desafía el sentido común pensar que, por ejemplo, rastrillar las hojas y ocasionalmente limpiar los excrementos de los perros contribuyó con un centavo a la apreciación del edificio.

 

Evidencia indiscutible también estableció que el esposo cobraba rentas y estaba a cargo de la administración del edificio.  El esposo y sus padres pagaron el alquiler a la sociedad (los padres comenzaron a pagar el alquiler cuando se mudaron al edificio en la primavera de 1989).

 

El perito tasador testificó que el edificio estaba valorado en $ 2,350,000 y que sería atractivo como propiedad de alquiler o como propiedad de propietario-usuario. Declaró que los apartamentos más atractivos, 3, 4 y 5, contribuyeron a la apreciación, pero la esposa no jugó ningún papel en la apreciación atribuible a estos apartamentos. Después de todo, era indiscutible que estos apartamentos fueron renovados y pagados por la madre del marido. Aún más crítico aquí es que el tasador testificó sin contradicción que el mayor aumento en el valor fue debido a las "fuerzas del mercado". Explicó que en 2004 y 2005, las fuerzas del mercado pasivo por sí solas aumentaron el valor del edificio en un 2% por mes, y en un 1% por mes desde ese momento, hasta el momento del juicio en julio de 2006.

 

Después de la audiencia, el Árbitro Especial concluyó que la esposa "no estaba interesada en la inversión sin un acuerdo con numerosas condiciones previas ... y que dado que el esposo no podía cumplir con las condiciones previas de la esposa, invirtió en el edificio con su madre". También encontró que "[a] t siempre los gastos de construcción se pagaron con los ingresos del alquiler". Además encontró:

 

"[Esposa] no decoró las áreas comunes o los apartamentos cuando quedaron vacíos. Realizó las siguientes actividades: barrió o pasó la aspiradora por el pasillo delantero y las escaleras de su apartamento actual, puliendo el espejo y las ventanas del vestíbulo de entrada junto a los buzones de correo, y limpiando los escalones de la entrada con lejía pura y agua. En algún momento durante un verano no especificado [], se sintió infeliz con el trabajador que [esposo] había contratado para el mantenimiento mientras él estaba en Francia, por lo que se puso a trabajar con empacando la basura ella misma. Desde su jubilación, [esposa] también ha rastrillado hojas cada otoño del arce en el patio trasero. En ningún momento se dedicó a cobrar el alquiler ".

Además encontró:

 

"En ningún momento [la esposa] aportó fondos para la casa adosada desde el momento de la compra hasta el día de hoy. En todo momento las partes acuerdan que [el esposo] asumió todos los gastos de mantenimiento del apartamento matrimonial, los servicios públicos y las facturas del teléfono". y otros costos de mantenimiento ".

Comprensiblemente, el Árbitro Especial no se basó en las contribuciones marginales de la esposa al mantenimiento del edificio. Más bien, el Árbitro Especial determinó que la esposa contribuyó al edificio a través de su papel de esposa y madre. Concluyó que si bien la propiedad comenzó como propiedad separada, las contribuciones directas e indirectas de la esposa representaban la mitad del interés del esposo en la propiedad conyugal del edificio y que la esposa tenía derecho al 35% de esa propiedad conyugal.

 

El Árbitro Especial determinó que la mitad del interés del esposo en el edificio, menos una hipoteca de $ 309,396 y menos $ 30,000 de la propiedad separada del esposo utilizada para comprar la propiedad, era propiedad conyugal. Valuó la propiedad en $ 2,625 millones, lo que hace que el interés del esposo, menos estas deducciones, sea igual a $ 1,127,802.

 

El tribunal confirmó el informe del Árbitro Especial en la sentencia de divorcio, dictada el 22 de junio de 2007. El 10 de octubre de 2007 se emitió una sentencia monetaria a favor de la esposa por un monto de $ 393,118.22. El esposo apela, en esta apelación consolidada, tanto de la sentencia de divorcio como de la sentencia monetaria.

 

La Ley de Relaciones Domésticas § 236 (B) crea dos categorías distintas de propiedad: la propiedad conyugal que está sujeta a una distribución equitativa y la propiedad separada, que no lo está ( ver Price v Price , 69 NY2d 8, 11 ). El estatuto define el término "bienes conyugales" para incluir "todos los bienes adquiridos por uno o ambos cónyuges durante el matrimonio" (Ley de Relaciones Domésticas § 236 [B] [1] [c]), y el Tribunal de Apelaciones ha sostenido que el propiedad matrimonial a término debe interpretarse de manera amplia para dar efecto al concepto de que el matrimonio es una "sociedad económica" ( Price , 69 NY2d en 15). La propiedad separada, que debe interpretarse de manera más estricta, incluye la propiedad "adquirida antes del matrimonio o la propiedad adquirida por legado, legado o descendencia, o regalo de una parte que no sea el cónyuge" (Ley de Relaciones Domésticas § 236 [B] [1] [ d] [1]). Los bienes separados también incluyen "bienes adquiridos a cambio de un aumento en el valor de los bienes separados, excepto en la medida en que dicha apreciación se deba en parte a las contribuciones o esfuerzos del otro cónyuge" (Ley de Relaciones Domésticas § 236 [B] [ 1] [d] [3]). Se presume que los bienes adquiridos durante el matrimonio son bienes conyugales, y la parte que busca establecer que los bienes en particular son bienes separados soporta la carga de la prueba ( ver Ley de Relaciones Domésticas § 236 [B] [1] [c];DeJesus contra DeJesus , 90 NY2d 643, 652 ).

 

Inicialmente, el esposo asumió la carga de probar que el edificio en cuestión fue comprado como su propiedad separada. Éllo compró en su propio nombre con fondos recibidos por él como regalo ( ver Spector v Spector , 136 AD2d 939). Es indiscutible que el único dinero que el esposo invirtió en el edificio fueron sus $ 30,000 iniciales, todos los cuales fueron entregados por sus abuelos. También es indiscutible que la esposa no contribuyó financieramente a la compra inicial y que ninguno de los fondos de la esposa se utilizó para pagar los gastos de construcción. De hecho, el Árbitro Especial determinó que "[a] nto todas las veces los gastos de construcción se pagaron con el producto del alquiler, los impuestos. Los impuestos se facturaron a nombre de [la madre del esposo] y [el esposo] y se pagaron con cargo a la cuenta del edificio". Además, es indiscutible que las mejoras al edificio, incluida una nueva caldera y techo, fueron financiadas tanto con aportes de capital de la madre del marido, su pareja, como con los ingresos derivados de refinanciaciones hipotecarias.

 

La afirmación de la esposa de que el esposo no pudo rastrear los orígenes del pago inicial, al no presentar los cheques cancelados que se le entregaron, carece de fundamento. El esposo testificó que el dinero provenía de sus abuelos y la esposa no cuestionó esta afirmación de ninguna manera. Ella no testificó que el esposo poseía, o podría haber poseído, fondos matrimoniales suficientes para pagar el pago inicial de $ 30,000. Tampoco testificó que desconociera el hecho de la donación de $ 30,000. De hecho, no presentó ningún relato alternativo de cómo su esposo adquirió los $ 30,000. Su única objeción se basa en la insostenible afirmación de que debido a que el esposo no puede presentar los cheques cancelados que se habrían devuelto a sus abuelos, no cumplió con su carga. El esposo'ver Chiotti v Chiotti , 12 AD3d 995 [la incapacidad del acusado para presentar un registro completo en papel desde la donación o la herencia hasta el juicio no requiere una conclusión de que la propiedad no era una donación o un legado, particularmente porque no había evidencia que sugiriera otras posibles fuentes de las cuentas]).

 

Igualmente sin mérito es la afirmación de la esposa de que los $ 30,000 que el esposo recibió como regalo de alguna manera se transmutaron en propiedad conyugal. Si bien la esposa afirma que los cheques producidos por el esposo en el cierre provenían de "la cuenta Citibank conjunta de las partes", hay evidencia incontrovertida en el expediente de que la única cuenta bancaria "conjunta" que las partes compartían era la Cuenta Amalgamada.

 

Volviendo al punto principal de la discordia, dado que el esposo estableció que el edificio era de su propiedad separada, Incumbe a la esposa demostrar que contribuyó a la apreciación activa o pasiva del valor del edificio. En Pauk v Pauk ( 232 AD2d 386, 391-392 , lv desestimó 89 NY2d 982), la Corte sostuvo:

 

"A fin de obtener una distribución equitativa de la apreciación en el valor de la propiedad separada de la esposa, se requirió que el esposo demostrara la manera en que sus contribuciones dieron como resultado el aumento de valor y el monto del aumento que era atribuible a sus esfuerzos. el esposo no pudo soportar esta carga, y el testimonio en el juicio estableció que la apreciación fue causada por un repunte en el mercado inmobiliario "(citas omitidas; ver también Hartog v Hartog , 85 NY2d 36 [1995] y Xikis v Xikis , 43 AD3d 1040 [2007], lv denegado 10 NY3d 704 [2008]).

Bajo este estándar de control, la esposa no pudo establecer por completo que la apreciación en el valor de la participación a medias del esposo en el edificio fuera causada por sus contribuciones directas al edificio o por sus esfuerzos como esposa y madre. Queda claro que la esposa se negó a participar en la compra del edificio. El expediente también deja en claro que los esfuerzos alegados por la esposa hechos en nombre del edificio en realidad se realizaron para su propio beneficio y de manera esporádica. En el mejor de los casos, la suma total de las contribuciones de la esposa al edificio constituía un mantenimiento básico que no hizo nada para aumentar el valor del edificio o para socavar el testimonio inequívoco y sin contradicciones del perito tasador.

 

Por supuesto, la Ley de Relaciones Domésticas § 236 (B) (5) (d) (6)reconoce explícitamente que las contribuciones indirectas del cónyuge sin título (por ejemplo, servicios como cónyuge, padre o madre y ama de casa, y contribuciones a la carrera o potencial profesional del otro cónyuge) son tan relevantes para los cálculos de distribución equitativa como las contribuciones directas. Sin embargo, nada en el expediente respalda la conclusión de que la esposa hizo alguna contribución indirecta a la apreciación del valor del edificio mediante una conducta que le permitió al esposo dedicar más tiempo al desarrollo de la propiedad. De hecho, el expediente es claro que, como encontró el Árbitro Especial, "[p] o los últimos 28 años las partes han vivido separadas, aunque compartieron comidas ocasionales hasta 1997". El Árbitro Especial señaló que entre 1988 y 2001, el marido pagaba el alquiler del apartamento conyugal sin ninguna contribución de la esposa; espacios en el edificio y tenían aproximadamente los mismos salarios y las mismas obligaciones parentales (la esposa se quedaba con sus ganancias y dejaba que el esposo pagara los servicios públicos y otros gastos domésticos).

 

Al comienzo del juicio, las partes estipularon igualar sus pensiones y anualidades con impuestos diferidos con la Junta de Educación de la Ciudad de Nueva York. Como resultado, el esposo transfirió $ 326,601 de su fondo total al fondo total de la esposa de $ 520,520.

 

Además, nada ni remotamente indica que la esposa dedicó más tiempo que el esposo a criar a su hijo o que el esposo pudo dedicar más tiempo al edificio debido a la conducta de la esposa. La evidencia sobre estos temas, en resumen, es la siguiente. En el momento del matrimonio en agosto de 1970, el esposo era maestro de la Junta de Educación de la Ciudad de Nueva York y la esposa era una estudiante a tiempo completo que cursaba una maestría en educación con un trabajo a tiempo parcial en TWA (que ella mantenía durante 12 años). En el invierno de 1971, obtuvo un trabajo como maestra en la Junta de Educación. Durante su embarazo, la esposa trabajó en ambos trabajos hasta febrero de 1973. Regresó a trabajar en septiembre de 1973, casi seis meses después del nacimiento del hijo de la pareja. Como testificó la esposa, tanto ella como el esposo contribuyeron al cuidado de su hijo durante ese período de seis meses. Dejó de enseñar en 1977 y tomó un curso de enfermería de un año y luego trabajó como enfermera práctica con licencia. Sin embargo, volvió a la enseñanza en el otoño de 1978, pero trabajó dos noches a la semana en un hogar de ancianos y continuó enseñando hasta su jubilación. Hasta 1973, las partes vivían del sueldo del marido. Después de que la esposa regresó al trabajo en septiembre de 1973, el esposo tomó una licencia de paternidad de un período para cuidar a su hijo. También enseñaba en la escuela nocturna y conducía un taxi durante las vacaciones. Como testificó la esposa, el esposo cuidaba a su hijo cuando ella trabajaba por las noches. Sin embargo, volvió a la enseñanza en el otoño de 1978, pero trabajó dos noches a la semana en un hogar de ancianos y continuó enseñando hasta su jubilación. Hasta 1973, las partes vivían del sueldo del marido. Después de que la esposa regresó al trabajo en septiembre de 1973, el esposo tomó una licencia de paternidad de un período para cuidar a su hijo. También enseñaba en la escuela nocturna y conducía un taxi durante las vacaciones. Como testificó la esposa, el esposo cuidaba a su hijo cuando ella trabajaba por las noches. Sin embargo, volvió a la enseñanza en el otoño de 1978, pero trabajó dos noches a la semana en un hogar de ancianos y continuó enseñando hasta su jubilación. Hasta 1973, las partes vivían del sueldo del marido. Después de que la esposa regresó al trabajo en septiembre de 1973, el esposo tomó una licencia de paternidad de un período para cuidar a su hijo. También enseñaba en la escuela nocturna y conducía un taxi durante las vacaciones. Como testificó la esposa, el esposo cuidaba a su hijo cuando ella trabajaba por las noches. También enseñaba en la escuela nocturna y conducía un taxi durante las vacaciones. Como testificó la esposa, el esposo cuidaba a su hijo cuando ella trabajaba por las noches. También enseñaba en la escuela nocturna y conducía un taxi durante las vacaciones. Como testificó la esposa, el esposo cuidaba a su hijo cuando ella trabajaba por las noches.

 

Cabe recalcar una vez más que la única prueba de la apreciación de la propiedad fue proporcionada por el perito tasador, quien testificó que el aumento en el valor del edificio era casi enteramente atribuible a "fuerzas del mercado" ( ver Price , 69 NY2d en 18 ["donde la apreciación no se debe, en ninguna parte, a los esfuerzos del cónyuge titulado, sino a los esfuerzos de otros oa factores no relacionados, incluida la inflación u otras fuerzas del mercado ... la apreciación sigue siendo propiedad separada, y el cónyuge no titulado no tiene reclamar una parte de la apreciación "]). La otra razón, mucho menos significativa, para la apreciación de esta propiedad separada del marido no proporciona ni una pizca de apoyo a la posición de la esposa. Como testificó el tasador,Las renovaciones pagadas por la madre del esposo influyeron en la apreciación, y la distribución física del edificio lo hizo atractivo como propiedad de alquiler o como propiedad de propietario-usuario. La esposa, obviamente, no contribuyó en lo más mínimo a ninguno de los componentes del agradecimiento. En resumen, la afirmación de la esposa de que la apreciación se debió a sus esfuerzos directos e indirectos es un puro peso de compensación. Está en desacuerdo con el testimonio no contradictorio del tasador y con todas las demás pruebas aducidas en la audiencia.

 

La mayoría asume que debido a que el edificio fue comprado durante el matrimonio de las partes, el interés del esposo en el edificio es completamente propiedad conyugal. Por lo tanto, aunque reconoce "que el marido utilizó una propiedad separada para el pago inicial y que la propiedad estaba titulada a su nombre y el de su madre", la mayoría afirma sin rodeos que la mitad del interés del demandante en la propiedad es un bien conyugal. " Al hacerlo, la mayoría ignora los preceptos legales básicos con respecto a la distribución equitativa, a saber, que la propiedad separada incluye tanto la propiedad "adquirida antes del matrimonio como la propiedad adquirida por legado, legado o descendencia, o regalo de una parte que no sea el cónyuge" (Ley de Relaciones Domésticas § 236 [B] [1] [d] [1]) y "el aumento en el valor de la propiedad separada,excepto en la medida en que dicha apreciación se deba en parte a las contribuciones o esfuerzos del otro cónyuge " (Ley de Relaciones Domésticas § 236 [B] [1] [d] [3] [énfasis agregado]). Así, para obtener una interés en el edificio, la carga recaía en la esposa para demostrar hasta qué punto el reconocimiento del edificio se debía a sus contribuciones o esfuerzos. Como se mencionó anteriormente, ella no lo hizo. La mayoría tiene razón al sugerir que la esposa no estaba obligada establecer con precisión matemática, causal o analítica el nexo entre sus contribuciones para mejorar el edificio y la apreciación en el valor del edificio ( ver Hartog , 85 NY2d en 47). Sin embargo, el hecho de que no sea necesario establecer una contribución causal con precisión no significa que no sea necesario establecerla en absoluto.

 

Incluso si hubiera alguna base fáctica para encontrar que los esfuerzos indirectos de la esposa jugaron algún papel causal en la apreciación del edificio (y no lo hay), solo esa parte de la apreciación sería propiedad conyugal. Como destacó la Corte de Apelaciones en Hartog, "en la medida en que el valor apreciado de la propiedad separada sea ayudado o facilitado por los esfuerzos directos o indirectos del cónyuge sin título, esa parte de la apreciación es propiedad conyugal sujeta a una distribución equitativa " ( 85 NY2d en 46 [énfasis agregado; otro énfasis eliminado; comillas internas omitidas]).

 

La confianza de la mayoría en Heine v Heine ( 176 AD2d 77 , lv denegado 80 NY2d 753) está lamentablemente fuera de lugar. En Heine , el esposo proporcionó el pago inicial para la compra de una casa adosada de cinco pisos con propiedad separada. Pero, a diferencia de la esposa en este caso, la esposa de Heine hizo contribuciones sustanciales a la apreciación del edificio: supervisó todas las renovaciones extensas y los fondos matrimoniales se utilizaron para pagar esas renovaciones, así como la hipoteca del edificio. En este caso, por el contrario, la esposa no supervisó ninguna (ni desempeñó ningún papel en) las renovaciones del edificio y los fondos matrimoniales no se utilizaron para pagar las renovaciones del edificio o las hipotecas sobre el edificio.

 

En el fondo, la conclusión de la mayoría de que todo el reconocimiento del interés del marido en el edificio es propiedad conyugal no se basa ni en los hechos ni en la ley. En cambio, la mayoría enfatiza repetidamente que el edificio "sirvió como residencia conyugal [de las partes]" y que las partes "criaron a su hijo en [el edificio]". Además, la mayoría caracteriza el edificio como "valioso" y hace repetidas referencias a la duración del matrimonio de las partes y la edad de la esposa. Por supuesto, nada de esto tiene relevancia para el problema legal crítico aquí: si la esposa demostró hasta qué punto la apreciación del edificio se debió en parte a sus contribuciones o esfuerzos.

 

Finalmente, estoy de acuerdo con la mayoría de que el expediente demuestra que la Cuenta Citibank es propiedad conyugal. Aunque la cuenta se abrió para mantener los alquileres y los fondos hipotecarios obtenidos por la sociedad, esos fondos se combinaron con la propiedad conyugal, es decir, depósitos de dinero ganado por el esposo de su administración de un edificio separado, ingresos de otros intereses comerciales y salarios del esposo. ganado por el marido. El esposo reconoció que no podía atribuir ninguna parte de los fondos en la Cuenta Citibank a ninguna fuente de dinero en particular porque los fondos en la cuenta eran "una mezcolanza". Por lo tanto,, 298 AD2d 189 ; Pullman contra Pullman , 176 AD2d 113 ).

 

Sentencia, Corte Suprema, Condado de Nueva York, ingresada el 22 de junio de 2007, y sentencia, misma corte, ingresada el 10 de octubre de 2007, confirmada, sin costos.